El interés por los inmuebles en rentabilidad vuelve a ganar peso dentro de la inversión patrimonial. En un entorno de volatilidad financiera y tipos de interés estabilizados, parte del capital privado está girando hacia activos capaces de generar ingresos recurrentes, especialmente en segmentos comerciales y hoteleros.

Sin embargo, en el mercado profesional existe una premisa que precede a cualquier análisis de rentabilidad: no todos los inversores deberían entrar en el mismo tipo de operación.

Antonio L. Mateos, CEO de Mapesa Inversiones —consultora especializada desde 2006 en activos comerciales y hoteleros— señala que el sector clasifica las estrategias inmobiliarias de inversión en cuatro grandes perfiles en función del binomio riesgo–retorno: Core, Core Plus, Value Add y Oportunista.

“Antes de estudiar un activo concreto, el inversor debe definir su perfil de inversión estratégico. Esa decisión condiciona todo lo demás: si esta dispuesto a asumir obras o no, si busca un activo con inquilino o sin inquilino, contratos con mucho obligado o poco, ubicación, tipo de inquilino, necesidad de reforma y horizonte temporal”, explica.

Cuatro perfiles de inversión que definen la estrategia y el nivel de riesgo

La estrategia Core representa el enfoque más conservador. Inmuebles con inquilinos solventes y contratos de larga duración, con el objetivo de generar rentas previsibles desde el inicio. La rentabilidad suele ser más ajustada, pero el riesgo operativo es reducido.

El perfil Core Plus mantiene esa base defensiva, incorporando margen de mejora moderado —ajustes de renta o pequeñas optimizaciones— con un nivel de gestión limitado.

En el escalón siguiente, Value Add implica transformación: activos vacíos, reposicionamientos comerciales o reformas que permitan incrementar ingresos y valor. El retorno potencial es mayor, pero depende de ejecución, plazos y control de costes.

La estrategia Oportunista asume el máximo nivel de complejidad: cambios de uso, desarrollos o activos con incertidumbre significativa. En este caso, el tiempo y la gestión son variables críticas.

 El error más común: invertir sin una estrategia clara

Según el análisis de Mapesa, uno de los errores más habituales en inversión patrimonial es la falta de coherencia entre perfil y operación. Inversores conservadores entrando en proyectos de alta gestión y riesgo, o perfiles orientados a rentabilidad elevada optando por activos excesivamente estabilizados.

Retail y hotelero: estabilidad frente a complejidad

En el actual ciclo inmobiliario, el capital patrimonial muestra especial interés por activos con capacidad de generar ingresos estables y con liquidez futura predecible. En ese contexto, determinadas ubicaciones prime en retail y segmentos hoteleros consolidados concentran parte de la atención, siempre que la estructura del activo encaje con la estrategia elegida.

“La inversión inmobiliaria no empieza por la oportunidad, sino por la estrategia. Cuando el perfil está claro, la selección del activo es coherente; cuando no lo está, aparecen decisiones impulsivas que suelen llevar a cometer errores”, resume Mateos.

Una herramienta para identificar el perfil de inversor

Con el objetivo de trasladar este marco profesional al inversor final, Mapesa ha desarrollado un test que ayuda a los inversores a definir su perfil de inversión y así poder tener clara su estrategia. Este test se basa en escenarios reales de inversión en locales comerciales y activos hoteleros.