Según las datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de vivienda cayó un 2,5% en octubre, lastrada por el desplome del 12% en la vivienda de obra nueva, mientras la de segunda mano logró sostenerse con un ligero repunte.
Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices, advierte que el mercado no sufre falta de demanda, sino una escasez estructural de oferta que mantiene los precios elevados y dificulta el acceso a la vivienda, especialmente en las grandes ciudades.
“El encarecimiento sostenido, unido a una oferta rígida, está generando un efecto expulsión de los hogares hacia municipios periféricos y áreas metropolitanas externas, donde los precios son relativamente más accesibles”, critica Blanco.
La compraventa de vivienda en España registró en octubre un descenso interanual del 2,5%, hasta las 67.789 operaciones, según los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). La caída se explica, principalmente, por el desplome de la vivienda de nueva construcción, cuyas transacciones se hundieron un 12%, mientras que la vivienda de segunda mano mostró una ligera resistencia, con un repunte del 0,5%.
Pese al retroceso mensual, el volumen de operaciones sigue siendo elevado en términos históricos. Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas y Alquileres, los datos confirman que el mercado residencial español no atraviesa una crisis de demanda, sino un problema estructural de oferta. “Los indicadores del INE, del Colegio de Registradores y del Consejo General del Notariado coinciden en señalar que el mercado está limitado principalmente por la escasez de vivienda disponible, especialmente en las zonas urbanas consolidadas y de mayor dinamismo económico”, señala.
Según Blanco, desde hace más de una década la producción de vivienda nueva se sitúa muy por debajo de la creación neta de hogares, generando un déficit acumulado que se concentra en capitales y grandes áreas metropolitanas. Esta falta de oferta, añade, “tensiona de forma directa los precios y explica por qué la obra nueva es el segmento que más acusa cualquier cambio en el esfuerzo financiero de los hogares”.
Desplazamiento geográfico debido al encarecimiento
En octubre, el 78,7% de las viviendas vendidas fueron de segunda mano, frente al 21,3% de obra nueva. Además, el 93,4% de las operaciones correspondieron a vivienda libre, mientras que solo el 6,6% fueron viviendas protegidas. En el conjunto de 2025, las transmisiones de vivienda libre descendieron un 1,4%, mientras que las protegidas se redujeron un 15,6%.
Este desequilibrio entre oferta y demanda se ha trasladado con claridad a los precios y a la accesibilidad. En términos reales, los precios de la vivienda se sitúan por encima de los niveles de hace cinco años y han recuperado, o incluso superado, los de hace una década en muchas zonas urbanas. “La relación entre el precio de la vivienda y la renta del hogar ha empeorado respecto a 2015 y, sobre todo, respecto a los años de tipos de interés bajos”, explica Blanco. Como consecuencia, el esfuerzo familiar necesario para acceder a una vivienda es hoy mayor que hace cinco o diez años, aunque sin alcanzar los máximos de la burbuja de 2007.
Este contexto está provocando, además, un desplazamiento geográfico de la demanda nacional. “El encarecimiento sostenido, unido a una oferta rígida, está generando un efecto expulsión de los hogares hacia municipios periféricos y áreas metropolitanas externas, donde los precios son relativamente más accesibles”, apunta la experta. En los centros urbanos, añade, la escasez de vivienda y los elevados precios dificultan el acceso a compradores con rentas medias, que no pueden competir en coste ni asumir el esfuerzo financiero requerido.
Madrid, Barcelona y Alicante a la cabeza
Por comunidades autónomas, los mayores descensos en compraventas se registraron en la Comunidad de Madrid, con una caída del 11,7%, seguida de Canarias y Baleares, ambas con un 11% menos. En el lado contrario, Cantabria, Andalucía y Extremadura anotaron incrementos del 8,9%, 4,1% y 3,1%, respectivamente. A nivel provincial, Madrid, Barcelona y Alicante concentraron de nuevo el mayor número de operaciones.
En cuanto al conjunto de fincas transmitidas, las inscripciones en los registros de la propiedad descendieron un 4,3% interanual, hasta las 221.889, con caídas tanto en fincas urbanas como rústicas.
En opinión de Mercedes Blanco, el diagnóstico es claro: “El mercado residencial español no sufre una falta de demanda, sino una insuficiencia estructural de oferta allí donde más se necesita vivienda”. Un desequilibrio que, concluye, “mantiene los precios elevados, incrementa el esfuerzo de los hogares y tiene consecuencias territoriales evidentes en términos de movilidad, cohesión social y planificación urbana”.