La venta de una vivienda heredada en Madrid implica una serie de obligaciones fiscales que los propietarios deben tener en cuenta antes de cerrar cualquier operación. Entre ellas, una de las más relevantes —y a menudo desconocida— es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal.

Este tributo, gestionado por los ayuntamientos, ha sido objeto de varios cambios normativos en los últimos años. En 2025, su cálculo y aplicación siguen generando dudas entre herederos y vendedores particulares, especialmente en un contexto de revalorización general del mercado madrileño.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor que experimenta el suelo urbano durante el tiempo en que una persona ha sido propietaria de un inmueble. Se paga al vender, donar o heredar una vivienda.

En el caso de herencias:

El impuesto se genera en el momento en que se adquiere la vivienda.

El heredero debe liquidarlo ante el Ayuntamiento correspondiente (en este caso, el de Madrid).

Se paga aunque no se venda el inmueble inmediatamente.

Pero si posteriormente se vende, puede generarse una nueva liquidación, si hay una nueva transmisión con ganancia sobre el valor catastral del suelo.

Cambios recientes: dos métodos de cálculo

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, que anuló parte del modelo anterior, el Gobierno modificó la normativa en 2022 para dar mayor seguridad jurídica y permitir al contribuyente elegir entre dos métodos de cálculo:

Sistema objetivo: se aplica un coeficiente (fijado por el ayuntamiento) al valor catastral del suelo, según los años de tenencia.

Sistema real: se calcula la plusvalía en función de la ganancia real obtenida (diferencia entre precio de compra/herencia y venta), aplicando el porcentaje de suelo sobre el total del valor.

El contribuyente puede escoger el sistema que le resulte más favorable.

En el caso del Ayuntamiento de Madrid, los coeficientes y los valores catastrales se actualizan anualmente y están disponibles en su Sede Electrónica.

¿Quién paga la plusvalía al vender una vivienda heredada?

Si el heredero ya pagó la plusvalía al aceptar la herencia, y vende la vivienda más adelante, podría generarse una segunda plusvalía. Esta correspondería a la nueva revalorización del suelo desde la fecha de adquisición por herencia hasta la venta.

El sujeto pasivo es, en este caso, el vendedor, y el impuesto debe pagarse en un plazo de 30 días hábiles tras la transmisión.

Casos en los que no se paga

Existen algunas situaciones en las que no hay obligación de pagar la plusvalía municipal:

Cuando no hay ganancia real: si el valor de venta es igual o inferior al de adquisición (valor de la herencia), el impuesto no se devenga.

Cuando se demuestra pérdida patrimonial, mediante documentación acreditativa.

En transmisiones entre determinados familiares con bonificación, aunque esta es limitada y varía según el municipio.

El Ayuntamiento de Madrid no exime automáticamente en caso de pérdida, pero sí permite aplicar el método real y, en su caso, solicitar la devolución si se acredita la inexistencia de incremento de valor.

¿Cuánto se paga?

No existe una cuantía fija: depende del valor catastral del suelo, el número de años de tenencia y el coeficiente aprobado por el ayuntamiento para ese año.

En Madrid, según los datos disponibles para 2025, el coeficiente máximo para un periodo de tenencia de 10 a 15 años se sitúa en torno al 0,12, aunque puede variar según la actualización normativa.

Por ello, se recomienda:

Consultar los valores catastrales en el último recibo del IBI.

Usar la herramienta de simulación disponible en la web del Ayuntamiento de Madrid.

Contar con asesoramiento fiscal especializado.

Asesoramiento ante operaciones complejas

En casos de herencias compartidas, viviendas con revalorización significativa o transmisiones recientes tras adquisición hereditaria, el cálculo y la declaración del impuesto puede presentar dificultades.

Algunas agencias inmobiliarias expertas en Madrid, como inmoversion, incluyen asesoramiento fiscal y jurídico como parte de sus servicios, especialmente para propietarios que venden inmuebles heredados en Madrid. Esta asistencia puede resultar clave para evitar errores de cálculo o sanciones por presentación fuera de plazo