¿Qué novedades introduce la “Ley Vivienda” para los desahucios?
La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, aprobada por el Congreso y que entró en vigor el 26 de mayo de 2023.
El pasado 30 de junio del año 2023 acabo lo que se conocía, o se conoce, como “moratoria estatal de desahucios”. Aunque no se llegaron a paralizar todos los procedimientos, esta normativa citada si ha paralizado muchos de esos procedimientos desde su aprobación allá por el mes de abril del 2020 en medio de la pandemia por la COVID19 y ampliada nada más y nada menos que hasta en ocho ocasiones.
Esta mal llamada nueva Ley de Vivienda 12/2023, da una respuesta a todos estos procedimientos de desahucio paralizados por el RDL 11/2020, por la cual cuando decaiga, uno de los principales objetivos clave será defender la vivienda habitual de las personas afectadas por desahucios suspendidos por la moratoria y poder darles una respuesta.
La principal novedad que incluye la Ley 12/2023 para evitar desahucios y alcanzar soluciones habitacionales es la modificación de la LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil).
Esta modificación incluye la obligatoriedad de un procedimiento de intermediación o conciliación previa para los grandes tenedores, antes de iniciar el procedimiento judicial de desahuciar a familias vulnerables de su vivienda habitual.
Haciendo una interpretación literal como establece el Código Civil de la ley se podrían hacer los siguientes apuntes:
No se puede ejecutar ningún desahucio de una familia vulnerable de su vivienda habitual sin que el gran propietario o gran tenedor (es cuando tiene >10 viviendas) pase antes por una intermediación o conciliación de carácter obligatorio con la administración.
El proceso de intermediación o conciliación será el que establezcan las Administraciones Públicas competentes de cada comunidad autónoma en base al análisis de las circunstancias de ambas partes (personas vulnerables y gran tenedor) y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en esta materia.
Por lo que es clave que las Comunidades Autónomas dispongan de un buen proceso de intermediación o conciliación que garantice soluciones habitacionales para los desahucios de personas vulnerables de su vivienda habitual y, si hace falta, deberán desarrollarlo y/o regularlo, incluyendo medidas alternativas para garantizar el derecho a la vivienda, lo cual a día de la fecha no se ha realizado nada por las Administraciones citadas.
La intermediación obligatoria afecta a los procedimientos abiertos de alquiler y ocupaciones que van por vía civil (casos 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250) suspendidos gracias a la moratoria estatal.
La intermediación pasa a ser también un requisito de admisibilidad para nuevas demandas de desahucio de alquiler, ocupaciones que van por vía civil, e hipotecarios (antes de interponer la demanda y antes del inicio de la vía de apremio en la subasta).
La propiedad o demandante debe demostrar que no es gran tenedor, que la vivienda no es habitual o que la familia no es vulnerable económicamente para no someterse a la intermediación o conciliación que se establece legalmente como obligatoria.
Otras novedades en relación a los desahucios son los siguientes:
Se prohíben los desahucios abiertos, esto quiere decir en fecha abierta, en cualquiera de sus señalamientos y tipos, incluyendo actualmente alquiler por impago y fin de contrato, ocupación e hipoteca (nuevo apartado 5 del artículo 440 LEC, modificación del apartado 3 del artículo 549, 4 del 675 y 1 del artículo 704 LEC).
Aumento del plazo máximo de suspensión del procedimiento de desahucio que puede acordar el Juzgado (de 1 a 2 y de 3 a 4 meses, según si la propiedad es persona física y jurídica, respectivamente) para que se adopten las medidas de vivienda propuesta por las administraciones públicas, incluyendo también los desahucios de ocupación en procedimientos civiles (nuevo apartado 6 del artículo 441 LEC). Esto anterior, sin perjuicio del plazo de 1 mes para desalojar la vivienda habitual, prorrogable otro más de existir motivo fundado (artículo 704.1 LEC).
Nuevos criterios de vulnerabilidad para que el Juzgado valore si suspende el procedimiento, vinculándolo a umbrales de ingresos, ponderados y superiores en caso de que haya hijos a cargo, personas mayores de 65 años o en situación de dependencia, enfermedad, etc. En desahucios de alquiler se incluye el criterio directo de vulnerabilidad de que los pagos del mismo, más el de los suministros básicos, no deben superar el 30 % de los ingresos de la unidad familiar (nuevo apartado 7 del artículo 441 LEC).
Estas líneas tienen por objeto hablar de las novedades asi como algunos documentos jurídicos útiles que se van a generar como consecuencia de la aplicación de la nueva ley de vivienda y que se deben de conocer y que servirán de información para aquellas personas que puedan estar o vayan a estar inmersos en procedimientos de desahucios o ejecuciones hipotecarias y que podrían servir en la medida de lo posible para sí no evitarlos o posponerlos al menos tener las herramientas que garantizan las disposiciones legales establecidas.
Intermediación/conciliación obligatoria y situaciones posibles.
Así pues, delante de las posibles situaciones que nos podemos encontrar que tengan la obligación de someterse a un procedimiento de intermediación o conciliación obligatoria previa al inicio de la vía judicial para proceder al desalojo, la nueva Ley ha introducido 3 condiciones:
Que quien desahucia sea un gran tenedor.
Que la vivienda sea la habitual de la persona/personas afectadas.
Que la persona o familia afectada sean personas vulnerables económicamente.
Entonces, los escenarios previsibles son:
Que no se demuestran estas 3 condiciones, no se deberá acudir a un proceso de intermediación o conciliación.
Que si se cumplen los 3 requisitos, la intermediación previa es obligada.
A continuación, se exponen las opciones que se pueden presentar y los pasos que se deben seguir:
Se cumplen las tres condiciones.
Se dan 2 tipos de situaciones:
Nuevas demandas: si la familia es vulnerable o el gran tenedor no puede acreditar que no lo es para que se acepte la interposición de la demanda, este deberá demostrar que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.
Este requisito se puede demostrar de 2 formas:
Declaración responsable de que ha acudido a la administración 5 meses antes sin haber sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en 2 meses desde su solicitud (deberá presentar documento acreditativo).
Documento acreditativo con vigencia máxima de 3 meses de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación intermediación y como ha finalizado el mismo.
Procedimientos en curso: si están suspendidos por la moratoria (RDL 11/2020), se da por demostrada la vulnerabilidad. Entonces se deberá demostrar que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.
Este requisito se puede demostrar de 2 formas:
Declaración responsable de que ha acudido a la administración 5 meses antes sin haber sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en 2 meses desde su solicitud (deberá presentar documento acreditativo).
Documento acreditativo con vigencia máxima de 3 meses de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación y como ha finalizado el mismo.
Si no se reúne o falta una o más de las tres condiciones (gran tenedor, vivienda habitual, familia vulnerable), hay diferentes opciones.
Lo que debería acreditar la persona demandante, son los siguientes hechos:
Se debe demostrar que la persona demandante no es gran tenedor aportando certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora para demostrarlo.
Se debe demostrar que no se trata de una vivienda habitual por parte de la persona demandada.
Se debe demostrar que no existe vulnerabilidad económica por parte de la persona demandada. En este caso se podría hacer de las siguientes maneras:
En nuevas demandas: con un documento acreditativo de vigencia no superior a 3 meses de los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes designados conforme la legislación y normativa autonómica. Este requisito se puede demostrar alternativamente con:
Declaración responsable de que ha acudido a los servicios indicados con 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin haber sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en 2 meses desde su solicitud (documento acreditativo).
Documento acreditativo con vigencia máxima de 3 meses de los servicios competentes indicando que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
En procedimientos en curso:
Si están suspendidos por la moratoria (RDL 11/2020), se da por demostrada la vulnerabilidad.
Si no lo están, se deberá dirimir en sede judicial sobre si existe o no vulnerabilidad.
En caso de demostrarse que no existe y/o de que no se trate de un gran tenedor o de vivienda habitual de la familia o persona que se enfrenta al desahucio, se aceptaría el levantamiento de la suspensión por la moratoria.