El estudio concluye que sólo Islas Baleares, Álava, Valencia, Bizkaia, Barcelona, Murcia, Madrid, Valladolid, Zaragoza, Gipuzkoa, Alicante, Las Palmas y Navarra experimentan déficit de vivienda en España

En las provincias con más actividad turística los cálculos no son fiables y algunos resultados que muestran un superávit podrían enmascarar déficits y algunos déficits pequeños podrían ser mayores: es el caso de las provincias de Alicante, Santa Cruz de Tenerife, Málaga, Girona, Baleares y Las Palmas

Las provincias que han incurrido en déficit de obra nueva a lo largo del periodo han incrementado paulatinamente su tasa de uso, afectando a los precios

Son 38 las áreas metropolitanas funcionales -casi la mitad- que muestran déficit de viviendas y de ellas, 33 manifiestan déficits significativos (superiores al 1%). Como en el caso de las provincias, en las áreas con más actividad turística los superávits calculados podrían no serlo y los déficits podrían ser mayores

Las zonas con mayor déficit de obra nueva presentan las mayores subidas de precio por la falta de oferta de este tipo de viviendas

UVE Valoraciones, sociedad de tasación homologada, acaba de hacer público un informe en el que analiza las zonas geográficas con más probabilidad de sufrir déficit de viviendas, con el fin de facilitar la identificación de aquellas zonas en las que sería interesante realizar una prospección más detallada para llevar a cabo inversiones inmobiliarias. El estudio concluye que sólo 13 provincias españolas muestran déficit de viviendas y de ellas, solamente 8 de forma significativa, con déficits superiores al 1% del parque de viviendas. Dichas provincias son Islas Baleares, Álava, Valencia, Bizkaia, Barcelona, Murcia, Madrid, Valladolid, Zaragoza, Gipuzkoa, Alicante, Las Palmas y Navarra.

En las provincias con más actividad turística los cálculos no son fiables y algunos resultados que muestran un superávit podrían enmascarar déficits y algunos déficits pequeños podrían ser mayores: es el caso de las provincias de Alicante, Santa Cruz de Tenerife, Málaga, Girona, Baleares y Las Palmas y, en menor medida, Murcia, Almería, Tarragona y Castellón. Por ejemplo, Málaga, que parece mostrar un superávit de 24.302 viviendas acumula, desde 2007, 87.720 ventas de viviendas a no residentes; o Alicante, que muestra un exiguo déficit de 2.134 viviendas acumula desde 2007 149.185 ventas de viviendas a no residentes. Es difícil calcular las viviendas que realmente se usan por los turistas y creemos que el cómputo censal coincidente con la pandemia puede estar ocultando un número significativo de viviendas secundarias que se han vuelto a utilizar una vez levantadas las restricciones. Las dudas sobre el cómputo censal son mayores en los sitios con alta demanda de no residentes en España. Especialmente en las provincias de Málaga y Alicante, antes citadas, el comportamiento de los precios es más compatible con una situación de fuerte déficit de viviendas, lo que refuerza nuestra impresión de que el censo no sería muy preciso en la identificación de las viviendas no ocupadas en las zonas turísticas.

Comparar los precios medios según el MITMA del primer trimestre de 2023 y los porcentajes de superávit de viviendas calculados, permite observar una correlación entre ambas variables, según muestra el siguiente gráfico:

Relación entre valor medio por m2 y déficit o superávit de obra nueva

Como era esperable, existe una relación clara entre superávit de vivienda y precios unitarios bajos y entre déficit y precios altos.

Otro modo de visualizar los datos es a través de la tasa de uso del parque, que mide el porcentaje de vivienda con algún tipo de uso (permanente o temporal), respecto al número total de viviendas.

En el siguiente gráfico, se pueden ver las provincias ordenadas de mayor a menor tasa de uso y su posición relativa, frente a la media de España:

Comparar la situación en el año 2023 permite ver que la correlación entre tasa de uso y nivel de precio del MITMA es igualmente significativa, tal y como muestra el siguiente gráfico:

Relación entre tasa de uso del parque y valor medio por m2 en 2023

Como puede verse, a mayor tasa de uso, mayor es el precio. Así, las provincias que han incurrido en déficit de obra nueva a lo largo del periodo han incrementado paulatinamente su tasa de uso, afectando a los precios.

UVE Valoraciones también ha estudiado la relación entre la variación de los precios de las viviendas en el período posterior al confinamiento de 2020 a 2023 y la variación del número de viviendas con algún tipo de ocupación entre las mismas fechas. Los resultados se muestran en el siguiente gráfico:

Variación del número de viviendas con algún tipo de uso y variación del valor m2 entre 2020 y 2023

Es destacable la presencia en los primeros puestos de la tabla de las provincias de Málaga y Baleares. Las provincias con mayores incrementos de viviendas en uso han tenido mayores incrementos en el precio en el periodo 2020 a 2023.

El porcentaje de viviendas con algún tipo de uso y su variación tienen una fuerte correlación con los precios y su variación, por lo que parece que los superávits de viviendas son un obstáculo importante para que los precios suban.

Las provincias con mayores déficits de vivienda presentan oportunidades para los promotores inmobiliarios. Estas provincias son las que se muestran en el cuadro de la izquierda en la tabla siguiente. En el cuadro de la derecha se muestran las provincias en las que más ha aumentado el porcentaje de viviendas en uso con la variación en precio que han experimentado sus valores ene l periodo considerado:

Ranking de déficit sobre parque (izquierda) y variación de viviendas en uso 2020-2023 (derecha)

"Coinciden sólo en parte con las que ocupan los primeros puestos de la variación del parque en uso en el período post-covid más reciente que han mostrado más actividad en los últimos tres años. Las no coincidencias más significativas son las de Málaga, Almería, Girona, Santa Cruz de Tenerife, Tarragona y Huelva. La abultada construcción en zonas de costa en el ciclo anterior junto a la posible infravaloración del censo respecto a la vivienda secundaria puede estar detrás de este desacoplamiento aparente. No obstante, son provincias que presentan una demanda vigorosa desde 2020 y que deben ser estudiadas de manera detallada dentro de sus propios mercados locales para detectar oportunidades."afirma Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones. Y añade: "Guadalajara y Toledo aparecen entre las más activas por variación del parque en uso -vinculadas a Madrid- pero no aparecen en los primeros lugares del cuadro de déficit pues todavía no han drenado las viviendas sobrantes del anterior ciclo".

Y es que, aunque el estudio de la tasadora muestra un superávit de más de 433.000 viviendas en el conjunto de España, su distribución es muy desigual cuando descendemos al ámbito provincial y nos encontramos con pocas provincias con déficit de viviendas junto a una mayoría con superávit.

"El estudio de las áreas funcionales nos ha permitido confirmar que la delimitación del ámbito de estudio para el cálculo de los déficits-superávits de vivienda es esencial para obtener buenos resultados y que tomar decisiones en función de los datos de un área muy grande podría llevar a resultados erróneos, como se deduce de la comparación de las conclusiones en algunas áreas funcionales y su respectiva provincia", asegura Pérez Barrio.

Análisis por áreas funcionales

En términos generales las provincias presentan un gran contraste en el mercado inmobiliario entre las zonas activas -capitales y alrededores y zonas de desarrollo turístico- y el resto de la provincia, lo que podría estar enmascarando déficits de vivienda en las antedichas zonas activas. Por ello, UVE Valoraciones completa el estudio con las principales áreas funcionales definidas por el INE.

De este análisis se concluye que son 38 las áreas -casi la mitad-las que muestran déficit de viviendas y de ellas, 33 muestran déficits significativos (superiores al 1%). Como en el caso de las provincias, en las áreas con más actividad turística los superávits calculados podrían no serlo y los déficits podrían ser mayores: es el caso de las áreas de Las Palmas, Puerto de la Cruz, Arrecife, Santa Cruz de Tenerife, Marbella, Torrevieja y Gandía. El área funcional de Málaga muestra déficit frente al superávit de la provincia y los déficits de las áreas de Alicante, Benidorm y Elche son superiores al de su provincia. Por otro lado, las áreas funcionales de Toledo y Guadalajara presentan superávits, lo que confirma que es la presión de Madrid en las zonas limítrofes de las dos provincias lo que ha forzado una mayor ocupación del parque en las provincias de Toledo y Guadalajara.

Las diez primeras áreas Madrid, Barcelona, Valencia, Palma de Mallorca, Murcia, Málaga, Bilbao Alicante, Granada y Zaragoza-acumulan más del 83% del déficit total de las áreas estudiadas. Y las áreas funcionales de Madrid, Valencia, Málaga, Alicante, Granada, Zaragoza, Pamplona y Donostia muestran más déficit que sus provincias.

La correlación entre precio y déficit de vivienda nueva en términos absolutos es más débil que la encontrada en valores relativos sobre el parque total. No obstante, el cuadro anterior da una idea de la concentración del déficit de viviendas en unas pocas zonas densamente pobladas

Aquí también se mantiene la relación entre superávit de vivienda y precios unitarios bajos y entre déficits y precios altos.

El estudio de las áreas funcionales permite confirmar que la delimitación del ámbito de estudio para el cálculo de los déficits-superávits de vivienda es esencial para obtener buenos resultados y que tomar decisiones en función de los datos de un área muy grande podría llevar a resultados erróneos, como se deduce de la comparación de los resultados en algunas áreas funcionales y su respectiva provincia

"El análisis de las áreas funcionales ha reforzado nuestra creencia de que el censo de viviendas de 2021 subestima el número de segundas residencias y sobreestima el número de viviendas vacías -sobre todo en zonas turísticas- aunque no consideramos que nuestros datos sirvan para confirmar esta impresión de forma definitiva. Adicionalmente, tenemos la impresión de que los déficits de vivienda podrían ser mayores en las zonas turísticas como resultado de haberse infravalorado el uso de segunda residencia", añade Pérez Barrio.