El mercado del suelo residencial muestra un gran dinamismo en 2022, pero el nivel de oferta de obra nueva es insuficiente para cubrir la demanda

La actividad inmobiliaria acelerada tenderá a suavizarse durante la segunda mitad de año, debido al incremento de los costes de construcción y la pérdida de poder adquisitivo de los compradores, tras la subida de tipos y el nivel de inflación en máximos

Los inversores y promotores incrementan su interés por la compra de suelo industrial y logístico en las principales vías de acceso, especialmente en zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos de precio

El sector terciario (oficinas y comercial) se reactiva especialmente en las zonas prime, pero presenta un nivel de oferta elevada y una demanda contenida en aquellos activos ubicados en la periferia de las grandes ciudades

El segmento hotelero recobra el pulso y alcanza niveles similares a los previos a la pandemia, captando inversión y reposicionando activos, sobre todo en las principales ubicaciones de la costa y las islas

Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Mapa del “Tiempo Urbanístico”, un estudio que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España atendiendo a su heterogeneidad. Esta nueva edición del informe actualiza los datos que se publicaron en diciembre de 2021, ofreciendo así una radiografía reciente de cómo está el sector en este primer semestre del ejercicio.

Como en anteriores ocasiones, el mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva. A su vez, incluye información relativa a los costes de construcción promedio que se han identificado en cada zona de España. De esta forma, es posible establecer una relación entre las tres variables —suelo, vivienda nueva y costes de construcción— y ponerlas en perspectiva.

La estimación de costes se realiza para un supuesto “tipo” de obra nueva de vivienda plurifamiliar en altura, uso residencial sobre rasante y calidades acordes a las habitualmente apreciadas en la zona para esta tipología. Además, se incorpora información sobre las principales incidencias urbanísticas que pueden afectar al mercado de suelo. Estas alertas se restringen en la infografía a capitales de provincia o a ciudades/municipios que presenten impacto significativo en la dinámica general o zonal, ya sea por su interés turístico o cualquier otro que pueda condicionar a la misma.

España

Ocho claves sobre la situación actual del mercado del suelo en el territorio nacional

La edición de julio de 2022 del Mapa del “Tiempo Urbanístico” que elabora Sociedad de Tasación apunta ocho claves que hay que tener en cuenta sobre la situación actual del mercado del suelo en el ámbito nacional:

1. España registra un gran dinamismo en el ámbito residencial dentro de la mayoría de los submercados, tanto en términos de actividad y de precios, como en ambas tipologías de vivienda: obra nueva y segunda mano, así como en rehabilitación de viviendas.

2. Los núcleos urbanos de tamaño medio y las capitales de provincia, así como sus alrededores, siguen registrando un mejor comportamiento que aquellos municipios de menor tamaño, dónde la dinámica es más pausada, con incrementos de precio de vivienda menos acusados.

3.En términos generales, los niveles de oferta de obra nueva continúan siendo insuficientes para cubrir la demanda actual. Esto está provocando subidas de precio generalizadas, principalmente en obra nueva, pero indirectamente también en segunda mano, ya que parte de la demanda se estaría trasladando a este segundo segmento ante la falta evidente de stock disponible. Es un hecho especialmente relevante en Madrid y Barcelona.

4. El escenario actual de incertidumbre macroeconómica podría estar actuando como estímulo de la demanda, que recurre a la vivienda como inversión alternativa, o incluso como motivación de peso para adelantar sus decisiones de compra.

5. El escenario actual de actividad inmobiliaria acelerada tenderá a suavizarse durante la segunda mitad de año: mientras que por el lado de la oferta, el incremento de los costes de construcción de hasta doble dígito supone una amenaza en el inicio de nuevas promociones; en el caso de la demanda vendría determinado por una pérdida de poder adquisitivo de los compradores como consecuencia del aumento del coste de la financiación —tras la subida de tipos por parte de las entidades financieras— y unos niveles de inflación en máximos.

6.En el ámbito de los usos alternativos, el segmento industrial logístico cada vez cobra mayor importancia. El inversor y el promotor han incrementado su interés por la compra de suelo en las principales vías de acceso, especialmente en aquellas zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos en precios.

7. En cambio, en el sector terciario —oficinas y comercial—, si bien se observan signos de reactivación en zonas prime —en especial si se trata de activos de calidad—, en la periferia de las ciudades todavía se detectan niveles de oferta elevados y una demanda contenida.

8. Por último, la recuperación del sector turístico hasta niveles similares a los previos a la pandemia permite al segmento hotelero recobrar su atractivo, promoviendo la inversión y el reposicionamiento de activos, principalmente ubicados en zonas de costa y las islas.

Sociedad de Tasación analiza la situación del mercado del suelo en cada una de las comunidades autónomas del mediterráneo:

Cataluña

Barcelona muestra desajustes entre demanda potencial y oferta de obra nueva

El Mapa del Tiempo Urbanístico muestra claras diferencias en cuanto al comportamiento del mercado en Cataluña función de las zonas. El delegado general de Barcelona Norte en Sociedad de Tasación, Pablo Pluvinet, destaca que “el mercado residencial en Barcelona capital comienza a mostrar signos de desajuste entre la demanda potencial y la oferta de obra nueva existente, esta última significativamente inferior”. “A esto habría que sumar el desequilibrio que viene produciéndose en la Ciudad Condal en materia de desarrollo de suelo debido a la compleja configuración geográfica de la ciudad, y su consecuente impacto directo en la política de precios del producto disponible”, argumenta.

Además, la nueva ley urbanística determina que es necesario destinar el 30% de las viviendas construidas a protección oficial, lo que supone una limitación de cara a iniciar nuevas promociones dentro de la ciudad de Barcelona, desplazando la construcción de nuevas viviendas hacia poblaciones vecinas en las que esta normativa no está vigente.

A raíz de una menor actividad promotora en la Ciudad Condal, se prevé un encarecimiento de la vivienda de obra nueva, e indirectamente también de la oferta de segunda mano. A su vez, esta demanda es posible que acabe trasladándose a otros subsegmentos ante una previsible escasez de oferta. No obstante, se espera que los precios de la vivienda de segunda mano continúen siendo inferiores a los de obra nueva ya que los costes de construcción no tienen un impacto directo en el precio de venta.

En lo que respecta a nuevas actuaciones en residencial, es importante destacar las actuaciones que se están desarrollando en los barrios de Sants-Montjuic y San Martí. Ambos proyectos se encuentran en desarrollo desde antes de la revisión del Plan General, en la que se introduce la nueva normativa sobre vivienda protegida en construcciones de obra nueva.

En el sector terciario, se mantiene la actividad constructora de edificios de oficinas, en especial en las zonas de Poblenou (22@) y San Martí, con un impacto positivo en la oferta de producto nuevo. La recuperación del sector turístico, que se sitúa en niveles prepandemia, está generando un impacto positivo en la ocupación de plazas hoteleras, así como en el segmento de apartamentos turísticos. A su vez, se estima que también se acabe reactivando el sector Retail, hasta ahora el más afectado por la pandemia.

En cuanto a actuaciones de planeamiento urbanístico hay que destacar la aprobación definitiva de la modificación puntual de la zona 22@, aumentando el metraje destinado a uso residencial y la actividad promotora en la zona. Por otro lado, es importante resaltar el nuevo Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT), aunque algo más restrictivo en algunas localizaciones respecto al anterior, y en donde se pretende regular la promoción de nuevas residencias de estudiantes.

1ª Corona Metropolitana

En la zona que ocupa la 1ª corona metropolitana de Barcelona, el delegado general de Barcelona Norte en Sociedad de Tasación explica que “los niveles de demanda permanecen más elevados que la oferta disponible, aunque el volumen de obra nueva que se promueve es sensiblemente mayor al registrado en Barcelona capital”. “No están previstos nuevos grandes desarrollos, salvo en zonas concretas como Gavá. El considerable aumento de los costes de construcción que está afectando de forma generalizada en toda España, amenaza la viabilidad de futuras promociones de obra nueva, en especial de aquellas ubicadas fuera de la primera corona”, señala Pablo Pluvinet.

Por otra parte, el “Built-to-rent” comienza a consolidarse como un segmento importante. De hecho, cada vez son más las promotoras inversoras que están entrando en este segmento, concentrándose sobre todo su interés en las áreas de Barcelona, Badalona, Sabadell y Sant Cugat.

En lo que respecta a usos alternativos, el sector de los locales comerciales no parece terminar de recuperar la actividad existente previa a la pandemia, prevaleciendo el régimen de alquiler frente a la venta. A diferencia del sector industrial dónde, a pesar de detectarse cierta reactivación en la compraventa de toda tipología de naves, el segmento de la logística se erige como el producto más demandado.

En Girona capital destaca el dinamismo en cuanto a número de promociones obra nueva puestas en marcha. Esta actividad inmobiliaria también se observa en zonas de influencia del área metropolitana de Girona (Vilablareix, Sant Gregori y Fronells S). Además, se detecta suelo vacante en poblaciones próximas a la capital, especialmente para promociones de vivienda unifamiliar adosadas. Sin embargo, el stock de solares proviene mayormente de antiguas construcciones o sectores que ya se habían desarrollado con anterioridad, y en dónde ahora se estaría edificando (Sector Domeny Fontajau en Girona ciudad o Sector Parelló en Vilablareix, en la zona metropolitana de Girona), aunque sin previsiones del desarrollo de nuevos sectores a corto plazo.

En cambio, en el interior de la provincia, prevalece un mercado sin grandes cambios, con apenas oferta de obra nueva y escaso suelo vacante. En este sentido, sólo destacan las construcciones en suelo por sustitución de edificaciones antiguas o pequeñas operaciones de ordenación dentro del suelo urbano. En cambio, en las zonas de costa, prevalece un equilibrio entre oferta y demanda en primera residencia, mientras que la vivienda estacional permanece estable, debido a la ralentización de la demanda al existir mayor dificultad para la obtención de financiación para este uso.

Tras la reciente aprobación del Plan director urbanístico (PDU) de la Costa Brava, el cual reduce en un 30% el suelo urbanizable en primera línea de mar, el inicio de nuevos proyectos ha disminuido, a la espera de ver cómo evoluciona el mercado y detectar nuevas ubicaciones con demanda potencial. Es por ello por lo que solo se detectan pequeñas promociones en el Alt Empordà, en Roses y en L’Escala, pero con un escaso impacto. En lo referente al resto de usos, no existen desarrollos de nuevas zonas industriales ni comerciales, ni tampoco demanda significativa, salvo alguna nave de autopromoción.

Por último, los costes de construcción se mantienen al alza, hasta alcanzar los 1.200 euros/m2 para uso residencial plurifamiliar y 1.500 euros/m2 para uso residencial unifamiliar, amenazando el inicio de nuevas edificaciones.

En Tarragona capital se aprecian signos de recuperación en cuanto a actividad edificatoria residencial, con la aparición de nuevas promociones en el núcleo de la ciudad. No obstante, estas se ubican en solares vacantes (cada vez más escasos), existentes antes de la anulación del Plan General, y que responden a las Normas Subsidiarias transitorias que han sido aprobadas hasta que tenga lugar la aprobación del nuevo Plan General. Las promociones iniciadas continúan su curso y destacan por su buen ritmo de ventas, aunque el aumento de los costes y la limitación del poder adquisitivo de la población podrían suponer una contracción de la oferta.

Esta situación es similar en el caso de Reus, en dónde se observa una estabilización de la oferta y la demanda, mientras que la actividad inmobiliaria es baja. En la Costa Sur, y en especial en zonas del interior o capitales como Amposta y Tortosa, se observa un comportamiento diferente: abunda la oferta y la demanda es prácticamente inexistente, lo que estaría provocando una bajada de precios de las promociones no vendidas.

La demanda de viviendas de segunda residencia en las zonas del Delta del Ebro y en la Costa Norte empiezan a tender poco a poco hacia la estabilización. En lo que respecta al resto de usos, ciudades como Tarragona o Reus, concentran gran parte de las inversiones en equipamientos comerciales de mediana superficie. Sin embargo, con la llegada de la pandemia, la demanda de locales para alquiler o compra, así como de uso comercial e industrial, siguen registrando niveles bajos y predomina un ambiente prudente ante la apertura de nuevos locales.

Por su parte, en Lleida, se observa que la demanda en el mercado residencial ha aumentado en el primer semestre de 2022. Este sector se ha convertido en una alternativa de inversión en la provincia ante el actual contexto de presión inflacionista, sumado a las favorables condiciones de financiación. No obstante, los niveles de oferta continúan siendo elevados, y aún se detecta la presencia de promociones construidas durante la anterior burbuja inmobiliaria.

En términos de suelo, no se detectan grandes desarrollos. La ausencia de nuevos Planes Parciales en la zona se está traduciendo en una escasa actividad de desarrollo urbanístico, tanto de suelo urbanizable como de urbanización de sectores con planeamiento terminado. Por otro lado, en el resto de los usos, todavía se aprecia una continuada paralización tanto en comercial como industrial, a excepción de la puesta en marcha de algunas autopromociones de naves.

Comunidad Valenciana

Gran dinamismo de la actividad residencial y aumento de la demanda

El comportamiento del mercado del suelo en la Comunidad Valenciana tiene sus peculiaridades en función de la provincia. El delegado general de Valencia de Sociedad de Tasación, Jose Puchades, explica que “Valencia ha experimentado un gran dinamismo en torno a la actividad residencial”. “La ciudad y sus alrededores protagonizan una demanda sólida, tanto de vivienda plurifamiliar como unifamiliar. La baja oferta de alquiler traslada la demanda hacia la compra, impulsando el alza de los precios tanto para la venta como para el alquiler”, señala.

La principal actividad promotora residencial se sitúa al sur de la ciudad, integrada por nuevas promociones en curso, así como las ya previstas para los próximos meses. La escasez de suelo estaría encareciendo sus costes que, unido al aumento de los costes de las materias primas, supone un problema para las nuevas promociones sin iniciar.

Sobre el resto de los usos, el segmento de la logística ha experimentado unos elevados niveles de actividad tanto en compra de naves industriales como de suelo.

En Castellón predomina la demanda de vivienda de calidad, con mayores superficies, espacios abiertos y sostenibles, de acuerdo con las exigencias que demanda el nuevo CTE (en materia de eficiencia energética). Se consolida así la promoción de obra nueva en el centro urbano (Barrio de Sensal), y la zona de costa, como Benicasim. Sin embargo, las nuevas promociones en curso pertenecen a promotores con suelo en propiedad.

El equilibrio entre oferta y demanda se aprecia en la contención de precios en el conjunto de la provincia de Castellón, siendo estos superiores en Benicasim. Respecto a los usos alternativos, en el segmento terciario se mantiene un alto volumen de locales comerciales disponibles (en venta o alquiler) y se aprecia una reactivación en el uso industrial destinado a particulares.

Cabe destacar la aprobación del Plan General Estructural de Castellón de la Plana en diciembre de 2021, cuyos próximos pasos están encaminados a la aprobación municipal del Plan de Ordenación Pormenorizada.

Alicante y su mercado residencial son dependientes del mercado extranjero, por lo que su sector inmobiliario se enfoca a la vivienda habitual y segunda residencia. El fin de las restricciones de movilidad ha permitido recuperar los niveles de actividad previos al estallido de la pandemia, superando el número de transacciones registrado en 2019, y provocando acelerados ritmos de ventas e incrementos en los precios.

En cuanto a la demanda y la oferta, el producto de calidad estaría ganando importancia, incrementando el interés por la vivienda unifamiliar, destinada a una población un con un nivel adquisitivo elevado. En otros municipios (Moraira, Jávea o Denia), las autopromociones de alto nivel concentran una buena parte de la inversión inmobiliaria. Por su parte, las zonas de costa continúan acaparando el interés de los promotores, siendo Benidorm, San Juan, Jávea, Denia o Moraira, las localizaciones en las que se concentra la mayor parte de la actividad constructora.

El ritmo de ventas de obra nueva, unido a la demanda nacional y extranjera, estarían empujando al alza los precios de vivienda nueva. En lo que respecta a actuaciones urbanísticas, Torrevieja se encuentra ultimando los detalles de la Modificación del Plan Parcial del Sector 20 “La Hoya”, que permitirá poner en marcha uno de los proyectos urbanísticos de mayor envergadura de la zona, con previsión de construir más de 7.000 viviendas.

Además, la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda tendrá un impacto limitado en zonas como Benidorm o Alicante, en donde el alquiler de primera residencia es prácticamente inexistente. Sin embargo, una modificación normativa que podría tener impacto en la promoción de obra nueva es la ley autonómica que obliga a destinar una reserva del 30% del Suelo Urbanizable para viviendas de protección pública.

En lo que respecta a los usos alternativos al residencial, existe una reactivación en los segmentos comercial e industrial, fuertemente ligados a los buenos datos del sector turístico. A su vez, con la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Elche (PGOU), que continúa en proceso, se pretende ampliar el área de Elche Parque Empresarial y con ello potenciar la oferta del sector terciario e industrial.

Región de Murcia

Demanda moderada, con una amplia oferta en residencial

En la Región de Murcia, la mayor parte de la actividad en el mercado residencial se concentra en su capital, especialmente destinada a la vivienda habitual, con una fuerte presencia de la actividad promotora en la zona norte de la ciudad, así como en zonas muy próximas a la capital, en especial en el entorno de Molina de Segura con predominio del uso de vivienda unifamiliar. La demanda mantiene un crecimiento moderado, y crece la preferencia por viviendas que cuenten con terrazas, patios o parcelas privadas, y que estén ubicadas en zonas con buenas vistas o cercanas al mar. El creciente interés por este producto hace que cada vez se encuentre menos stock disponible y, por ende, que los precios para esta tipología de vivienda aumenten.

La actividad promotora también predomina en zonas costeras como Cartagena, San Pedro del Pinatar y Águilas, con promociones de alto standing, y en zonas del interior como Lorca y Cieza, manteniéndose un ritmo constante de oferta. En estos municipios el producto más demandado son las viviendas unifamiliares aisladas, en muchos casos de autopromoción. A su vez, la vivienda de segunda mano se mantiene estable, con una amplia oferta disponible en el mercado. Esta situación también permanece invariable en la zona del Mar Menor, en donde la demanda es muy inferior a la oferta.

A nivel de comercialización, se comienzan a observar brechas en los precios de vivienda, con variaciones que oscilan entre los 80.000 euros y los más de 250.000 euros, lo que hace que disminuya sensiblemente la demanda del sector intermedio.

A su vez, los desarrollos de suelo permanecen prácticamente estables, aunque la demanda de parcelas destinadas a la autopromoción ha comenzado a crecer a raíz de la pandemia. La actividad más significativa se está desarrollando en el centro de las localidades, y en el casco urbano de Murcia capital, sobre solares con construcciones previas que están siendo demolidas o ya lo han sido con anterioridad.

En lo que respecta al resto de usos, la mayor parte comienzan a presentar signos débiles de reactivación, con escasa actividad inmobiliaria. En los sectores comercial y oficinas, la demanda de locales se mantiene en niveles bajos, mientras que la oferta sigue siendo amplia, comenzando a verse bajadas de precios en algunos de estos activos. Entre las actuaciones más significativas, destaca únicamente la ejecución y desarrollo del algún activo para uso terciario aislado para el segmento de alimentación en el área de Lorca.

En lo relativo al sector industrial, el logístico es el único segmento que está teniendo cierto impacto. En concreto, es destacable la construcción del nuevo parque logístico del Sureste de Murcia, que cuenta con más de un millón de metros cuadrados de superficie de suelo, y supone un importante foco de atracción para grandes empresas de distribución tanto a nivel nacional como internacional.

La actual crisis energética está generando un impacto directo en la escasez de los materiales, lo que inevitablemente se está traduciendo en un aumento en los costes de construcción, impidiendo en muchos casos el cumplimiento de los plazos por parte de las promotoras y constructoras.

Finalmente, se mantiene vigente el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del año 1987 en Cartagena, con las limitaciones que esta normativa urbanística supone en la Ley de Protección Integral del Mar Menor y en el Plan Parcial de la Ribera del Mar Menor, obligando a un mayor control en la construcción en primera línea de playa.

Andalucía

Málaga mantiene una gran actividad inmobiliaria y el coliving gana fuerza

El Mapa del Tiempo Urbanístico muestra un comportamiento del mercado del suelo con algunas diferencias en función de las provincias andaluzas.

Tras Madrid ciudad o Barcelona, Málaga provincia es uno de los destinos de mayor actividad inmobiliaria de España. Tanto la capital como zonas adyacentes y costa registran incrementos en transacciones y precios fuertemente acelerados, con atracción inversora. Existe un interés creciente por la vivienda, tanto en ciudadanos nacionales como extranjeros, que incluso trasladan su residencia tanto a Málaga ciudad como a la zona de la Costa del Sol, con motivo de las buenas comunicaciones y la calidad de vida que ofrece.

El aumento de los precios de la vivienda en Málaga capital, en torno al 8% interanual, y las tensiones de mercado derivadas están generando un trasvase de población importante hacia las áreas metropolitanas del extrarradio, como La Trinidad, El Perchel o el Distrito Z -dónde destaca un mercado de suelo especialmente dinámico y nuevas promociones de obra nueva en curso-.

La situación en la Costa del Sol continúa sólida, con gran dinamismo en promociones de obra nueva y precios al alza.

En cuanto al tipo de viviendas ofertadas, destaca la presencia de nuevos proyectos inmobiliarios de lujo, con altas calidades, diseño y sostenibles, destinados a un perfil de comprador de elevado poder adquisitivo. Estas características empiezan a ser evidentes tanto en vivienda unifamiliar como plurifamiliar y no solo quedan reducidas a la Costa del Sol, sino que empiezan a aflorar también en Málaga capital.

Otro segmento que empieza a ganar fuerza en Málaga capital es el coliving. Se detecta un creciente interés en la promoción de viviendas o edificios destinados al alquiler, con algunos proyectos ya en fase de construcción y comercialización, como en el caso del Distrito Zeta, dónde además se están produciendo nuevas adquisiciones de suelo dirigidas a este uso.

En Almería, se observa una fuerte dinámica en el mercado residencial, en especial en lo que concierne a la primera residencia. No obstante, dicho dinamismo se aprecia particularmente en municipios costeros como Almería (en Vega de Acá), Roquetas (en Las Salinas, Aguadulce), Vera y El Ejido (en Almerimar). No así tanto en las zonas de interior, dónde prima la estabilidad. Esto estaría provocando aumentos acelerados de precios tanto en vivienda habitual como vivienda de uso vacacional o segunda residencia.

En el caso de la obra nueva, se empieza a detectar cierta desaceleración en el inicio de nuevas promociones debido al incesante incremento de los costes, que registran subidas de doble dígito y dificulta el cierre de precios de las constructoras locales.

Por su parte, en Córdoba se detectan nuevas promociones de obra nueva de calidad, motivadas por una demanda cada vez más exigente, que está incentivando el inicio de nuevas promociones exclusivas. El delegado general de Andalucía Centro de Sociedad de Tasación, José Manuel Sánchez Madrona, añade que “otra área de peso y dónde empieza a detectarse una elevada actividad promotora y comercial es la zona de Arrufaza”. “Con la comercialización del suelo ya activada, son varias las promotoras, locales y de actuación nacional, las que tienen previsto comenzar en los próximos meses el desarrollo de nuevas promociones, ampliando, por el momento, la oferta en la zona en más de 300 viviendas”, apunta José Manuel Sánchez.

En Huelva, se observa un gran dinamismo en el mercado residencial en la capital, mientras el interior permanece prácticamente estanco, con escasa o nula actividad en cuanto a promociones de obra nueva. “Los acelerados ritmos de ventas en la capital no solo están provocando ligeros incrementos en precios, sino que prácticamente la totalidad de la oferta tiene a venderse en la fase de construcción”, explica el delegado general de Andalucía Centro de Sociedad de Tasación.

El Mapa del Tiempo Urbanístico detecta inicios de promociones de tamaño superiores a las habituales (entre 50 y 80 unidades por promoción).

En cuanto a usos alternativos, destaca un sector turístico plenamente recuperado, con su consecuente impacto en la subida de precios de la oferta turística.

En la provincia de Cádiz, al igual que en el caso de Huelva, destaca por ser un sector turístico plenamente recuperado, con niveles de atracción, en especial de un perfil de turista nacional, idénticos o superiores a los previos a la pandemia.

El delegado general de Andalucía Centro de Sociedad de Tasación apunta que “este factor estaría motivando un elevado número de transacciones en la zona (capital y costa), con el consecuente aumento de precios de vivienda”. “Se trataría, en su gran mayoría, de viviendas de uso estacional y preferentemente de segunda mano, dado que la obra nueva es prácticamente escasa ante la ausencia de suelo finalista”, agrega José Manuel Sánchez.

En Jaén, hay una escasa actividad en el conjunto del mercado residencial, a excepción de los núcleos urbanos de mayor tamaño, dónde la obra nueva que predomina se limita a la autopromoción y a determinadas obras de rehabilitación que, además, con la anulación del Plan General de Jaén, obliga a los promotores a recurrir al anterior, actualmente vigente.

Al igual que en la mayoría de las provincias españolas, el incremento de los costes de construcción, que registran subidas interanuales del 25%, está dificultando el desarrollo y la puesta en marcha de nuevas promociones de obra nueva.

En Granada, se observa una situación similar, en dónde los costes de construcción, fuertemente influenciados por el precio de las materias primas (como el hierro o el acero), están suponiendo incrementos en el coste de obra difícilmente asumibles por las constructoras, hasta alcanzar en el caso de la cimentación y estructura porcentajes en torno al 40% del total del coste de la ejecución de obra.