La actividad de suelo retoma su pulso, liderado por el residencial, en un contexto de mayor demanda de vivienda de reposición e inmuebles más amplios, con terraza y zonas comunes

Málaga se posiciona como el tercer gran foco de inversión inmobiliaria en España, tras Madrid y Barcelona, lo que, en un contexto de escasez de suelo, incentiva la activación de nuevos importantes desarrollos

A nivel de demanda de suelo, la logística es el segmento del mercado que más crece, ejerciendo de dinamizador del sector servicios y residencial en algunas ubicaciones

Los costes de construcción se mantienen al alza por el encarecimiento de materias primas, el aumento de la calidad de los materiales utilizados y la implementación de cada vez mejores soluciones de eficiencia energética, sin que, por ahora, este efecto se traslade de manera clara al valor de suelo

Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Mapa del “Tiempo Urbanístico”, un estudio que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España atendiendo a su heterogeneidad. Esta nueva edición del informe actualiza los datos que se publicaron en mayo de 2021, ofreciendo así una radiografía reciente de cómo está el sector al cierre del presente ejercicio.

Al igual que en anteriores ocasiones, el mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva. Además, incluye información relativa a los costes de construcción promedio que se han identificado en cada zona. De esta forma, se puede establecer una relación entre las tres variables —suelo, vivienda nueva y costes de construcción— y ponerlas en perspectiva.

La estimación de costes se realiza para un supuesto “tipo” de obra nueva de vivienda plurifamiliar en altura, uso residencial sobre rasante y calidades acordes a las habitualmente apreciadas en la zona para esta tipología. Además, se aporta información sobre las principales incidencias urbanísticas que puedan afectar al mercado de suelo. Estas alertas se restringen en la infografía a capitales de provincia o a ciudades/municipios que presenten impacto significativo en la dinámica general o zonal, ya sea por su interés turístico o cualquier otro que pueda condicionar la misma.

España

Los seis patrones que se detectan en el mercado nacional de forma generalizada

La edición de diciembre de 2021 del Mapa del “Tiempo Urbanístico” de Sociedad de Tasación apunta seis claves sobre la situación actual del mercado del suelo en España. En primer lugar, se aprecia una reactivación de la actividad inmobiliaria —especialmente en el ámbito residencial— en la mayoría de las comunidades autónomas. De hecho, muchas de ellas ya vuelven a presentar nivel de actividad pre-Covid 19.

El estudio también detecta una mayor presencia de actividad edificatoria, tanto en materia de promoción de obra nueva como en rehabilitación de inmuebles. Esta tendencia está incentivada por una demanda creciente por la adquisición de vivienda de reposición —se buscan viviendas más amplias, con terraza y zonas comunes— y por un mayor impulso a la renovación del parque de vivienda.

La sostenibilidad y las soluciones energéticamente más eficientes tienen cada vez más presencia tanto en las actuaciones de obra nueva como en las rehabilitaciones. Éste es el tercer patrón que se repite a nivel nacional.

De manera generalizada, se aprecia también una evolución al alza de los costes de construcción. Esta situación está motivada, sobre todo, por el encarecimiento de las materias primas y el coste de suministro de las mismas. Además, también influye en este tema el aumento de la calidad de los materiales y la implementación de nuevas soluciones de eficiencia energética.

En quinto lugar, el informe detecta cómo el sector está implementando de forma paulatina nuevos procesos constructivos. La vivienda industrializada está ganando terreno en el mercado y empieza a tener una presencia significativa.

Finalmente, el estudio confirma cómo la actividad logística es el segmento del mercado que más está creciendo en los últimos meses en España, favorecido por el auge del comercio electrónico. Su influencia sobre el resto del mercado es notable, actuando también como dinamizador del sector servicios y residencial en muchas de las ubicaciones donde se ha instalado.

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Sociedad de Tasación analiza la situación en cada una de las comunidades autónomas:

Cataluña

Creciente actividad promotora en Girona y Lleida al disponer de suelo céntrico

Cataluña mantiene a Barcelona como pulmón de su actividad, con gran diferencia entre la capital y su área metropolitana, y el resto de la comunidad autónoma. Fuera de la Ciudad Condal y su entorno, la actividad se concentra en las capitales de Girona y Lleida, y en la costa gerundense.

Tanto en Girona como en Lleida capital, la actividad promotora se concentra en solares vacantes de ubicaciones céntricas y en actuaciones de renovación y rehabilitación, en ambos casos sin presencia de nuevos desarrollos de suelo.

En la capital gerudense hay bastante actividad promotora, que se extiende desde del centro hasta la zona periférica de la ciudad (Vilablareix, Sant Gregori, Fornells S). Queda poco suelo vacante ya en la ciudad, concentrándose el stock en la zona periférica de la misma. A su vez, en la ciudad leridana hay menor actividad y mayor stock. En su caso, se registra un acusado impulso de la autopromoción, favorecida por el aumento de la tasa de ahorro en los hogares durante el periodo del confinamiento a causa de la Covid-19, y unos tipos de interés bajos. Otro de los incentivos es el impulso y la subvención de la mejora de la eficiencia energética del parque de vivienda.

A su vez, en la costa de Girona, se observa equilibrio entre oferta y demanda en primera residencia. Para la segunda residencia, se detecta mayor demanda que oferta en productos con valores de salida al mercado medios o bajos. El PDU de la Costa Brava aprobado definitivamente ha provocado una paralización del inicio de nuevas promociones, en un mercado que se muestra expectante respecto a su evolución. Algunas pequeñas promociones en la costa norte (Rosas, L’Escala) pero de poco impacto por ser de pocas unidades promovidas.

Por su parte, en Tarragona, concretamente en la zona norte de la costa, se ha detectado un aumento de la demanda de segunda residencia, posiblemente motivada por el ahorro generado en este periodo y de buscar alternativas vacacionales que no incluyan destinos en el extranjero, si bien, parece que la tendencia es a la estabilización. En la Costa Sur y el interior, se observa mucha más oferta que demanda.

En Tarragona capital, la actividad edificatoria muestra signos positivos de recuperación a buen ritmo, con promociones en el núcleo de la población, ubicadas en solares vacantes con licencia concedida antes de la anulación del Plan General. La situación urbanística actual ha provocado una paralización de nuevas promociones, lo que ha generado un desequilibrio entre mayor demanda que oferta dado que Tarragona no es un municipio que disponga de mucho suelo vacante ni de importante stock de vivienda por comercializar. Cuestión aparte es el área metropolitana de la ciudad, donde sí existe un stock significativo de vivienda por vender.

A nivel de suelo, se observa una paralización de la actividad, tanto a nivel de la capital por la anulación del POUM (sólo el PP10 se encuentra en proceso de urbanización) como por el impacto del PDU “Costa Brava” que se extiende, prácticamente a toda la Costa Catalana.

Con respecto al resto de usos, una vez más el logístico es el que presenta mayor actividad, sobre todo en el área metropolitana de Barcelona, que se extiende ya hasta su segunda corona.

Barcelona capital registra una alta tasa de actividad y una demanda estable

Barcelona mantiene su dinamismo y una alta tasa de actividad, siendo referente no sólo a nivel de la Comunidad, sino también en todo el territorio nacional. No obstante, aunque la demanda se mantiene, la oferta de vivienda de obra nueva escasea en las zonas más céntricas de la ciudad. La mayor parte de la oferta existente procede de promociones con licencia previa a la normativa actual respecto a la reserva de vivienda protegida. Por zonas, la mayor parte de la oferta se concentra en el entorno de Sant Martí y Sants (La Marina de la Zona Franca). Esta situación está suponiendo un impulso para el producto de segunda mano. 

Por su parte, el desarrollo de nuevo suelo se encuentra en stand by, debido a la actual gestión urbanística que, con la Modificación del Plan General Metropolitano (MPGM del 22@) aún en fase de aprobación inicial, mantiene en suspensión la actividad de los principales desarrollos urbanísticos.

En la actualidad, se detecta poca actividad también en solares vacantes, debido a la obligatoriedad de reserva del 30% para VPO (promociones residenciales de >600m² construidos), lo que mantiene a los promotores en una posición de expectación y prudencia respecto a nuevas inversiones. Esta situación está provocando que la inversión se desvíe a las principales ciudades del área metropolitana, como L'Hospitalet de Llobregat, Sant Just Desvern, Molins de Rei o Montcada i Reixac. Esta circunstancia, unida a la tradicional dificultad de Barcelona para expandirse por la “falta de espacio” (delimitada por barreras naturales y el resto de los términos municipales limítrofes), genera, en este momento, una situación de cierta estabilidad en la dinámica de suelo, sin grandes operaciones o desarrollos en marcha ni incremento de actividad en este sentido. 

En vivienda protegida, la mayor oferta se presenta en la Zona del Besòs.  A su vez, se detecta un interés creciente por el Build to Rent, con empresas promotoras que están apostando y especializándose en este tipo de actuación.

Con relación del resto de usos, el terciario sigue manteniendo sus mayores concentraciones en el entorno del ámbito @22, que sigue en proceso de suspensión de licencia por la revisión de su planeamiento. Uno de los propósitos de este plan es fomentar otros usos terciarios y residenciales vinculados a esta actividad, de manera que no sea un ámbito sólo de oficinas que queda desierto al cerrar éstas. 

En el sector retail, la demanda en la zona central, eje P. Gracia/Diagonal, se mantiene con oscilaciones a la baja. La tasa de disponibilidad en ‘high street’ supera el 10% y se espera una recuperación de la demanda como consecuencia de la reactivación de la economía, y también de la disponibilidad/oferta de locales para arrendar. En Portaferrisa hay un alto nivel de desocupación, donde se estima que un 24% de los mismos podrían estar vacíos.

Las mayores disponibilidades se encuentran en el tramo medio y bajo de Paseo de Gracia, Portaferrissa y el tramo Cucurulla-Arcs, en Portal de l’Àngel, y Las Ramblas, donde llega al 8,5%. La salida de operadores de gran tamaño en las zonas Prime abre la puerta a firmas más pequeñas, que también toman posiciones. En zonas de segunda línea comercial y de barrio, la oferta es abundante y la demanda es escasa. 

A nivel hotelero, la mayoría de los hoteles han reabierto y retomado la actividad, si bien, con tasas de activad y ocupaciones aún inferiores a la existentes en niveles pre-Covid. 

En Barcelona capital, los costes de construcción presentan valores al alza. El coste para la construcción de las viviendas de calidades medias se sitúa entre los 1.000 y los 1.300 euros m2. Para viviendas de protección oficial el coste es algo más bajo, 900/1000 y para construcciones de calidades altas se sitúan entre los 1.200 y 1.500 euros/m2.  A su vez, para oficinas se sitúan entre los 1.000 y 1.400 euros/m2 dependiendo del tipo de acabados y si el edificio es entre medianeras o aislado. En cuanto al uso comercial se sitúa entre los 500 y 550 euros/m2. 

A este incremento de precios está contribuyendo, además del encarecimiento de las materias primas, la mayor calidad constructiva de los inmuebles. La alta eficiencia energética se está convirtiendo en uno de los principales reclamos comerciales de la oferta, y es rata la promoción de obra nueva que no presente ya este tipo de soluciones, aun cuando, sabemos que esto encarece la inversión inicial, elevando los costes.

Comunidad Valenciana

Estabilidad y poca actividad de suelo, sin nuevos desarrollos

Al igual que en anteriores ocasiones, Valencia capital presenta un mayor dinamismo y actividad. Tanto en la ciudad como en su área metropolitana, se detecta una demanda creciente y una oferta que se ha ido adaptando a sus requisitos, con gran cantidad de promociones de obra nueva en curso o finalizadas. Las zonas con mayor incremento en promociones son Malilla, Quatre Carreres, y el nuevo sector Fuente San Luis, situado junto a La Fe. También existe actividad en la zona del nuevo Benicalap y Patraix, así como en la zona del PAI Les Moreres, que se ha reactivado tras años parada.

A su vez, en el área metropolitana, desde el ámbito de Molí de Animeta, en Quart de Poblet, actualmente en urbanización y edificación de las primeras viviendas.

En materia de suelo, no se detecta la promoción de nuevos desarrollos. Mientras tanto, el stock disponible se va agotando. Sólo se detecta suelo disponible (finalista) en los barrios de Patraix, Malilla y Quatre Carreres, además de una nueva zona en desarrollo detrás del hospital la Fe donde incluso se está edificando. En el resto de las zonas, la oferta disponible es puntual, salvo en el sector Fuente San Luis, dónde existe una mayor bolsa de suelo, para la que se está ultimando el proceso de urbanización.

En el resto de la Comunidad Valenciana, la tendencia sigue la evolución previa a la pandemia: la comercialización se centra en la vivienda de segunda residencia, más en playa que en el interior, ya que hay poca promoción de obra nueva (menos aún si ponemos foco en la primera residencia).

El informe detecta estabilidad y poca actividad de suelo, sin que se impulse la gestión de nuevos desarrollos. La demanda de suelo se está abasteciendo con el stock que se generó en el anterior cambio de ciclo y, lo que si se observa, es la consolidación, gradual, por edificación de muchos de estos ámbitos, que quedaron desarrollados y prácticamente sin actividad ni demanda.

Si hablamos del resto de usos, al igual que ocurre de forma generalizada en el resto de España, el logístico es el que presenta mayor dinamismo y actividad, nuevamente con las empresas de distribución y farmacéuticas a la cabeza, tanto en el ámbito industrial de la capital, como en otras ubicaciones como Onda o Sagunto.

En la zona sur de la Comunidad, Alicante, sigue su senda de recuperación, con una importante actividad promotora, concentrada sobre todo en el entorno de Playa San Juan (PAU 5), con buenos ritmos de ventas y aumento moderado de precios, tanto en primera como segunda residencia. Junto con la capital, destaca la situación de Benidorm, donde las actuaciones en Playa Poniente van ya por su tercera fase, con las dos primeras prácticamente vendidas. En ambas zonas, mercado de alquiler con precios al alza.

A nivel de desarrollos de suelo, sin embargo, las principales actuaciones las encontramos en la ciudad de Elche, con la aprobación del Proyecto para la Reparcelación del Sector TO-3 de Torrellano, con cerca de 300.000 m² para unas 1.500 viviendas potenciales. Así mismo, en Torrevieja parece que se ha retomado la gestión del Plan Parcial del Sector 20 – La Hoya, paralizado durante décadas y podría iniciar ahora un proceso de Modificación, con la intención de sacar al mercado una bolsa de suelo de aprox. 1,8 Mill m², con potencial para más de 7.000 viviendas.

Del resto de usos, inicio de reactivación, tras la recuperación de la actividad turística, destacando, nuevamente, el interés por la logística y actuaciones como la que tramita (a nivel PGOU) la ciudad de Elche para ampliar su Parque Empresarial.

Región de Murcia

Reactivación de la actividad edificatoria y aumento de la demanda de vivienda

En Murcia, se aprecia cierta reactivación, tanto en la actividad edificatoria como en la demanda, aunque centrada, casi exclusivamente, en viviendas nueva, con productos caracterizados por presentar una mayor calidad constructiva y diseños con presencia de espacios amplios y abiertos. Esto está motivando algo más de actividad, propiciada por una oferta creciente, como la resultante de las promociones en curso en la zona norte de la ciudad.

Por lo demás, sigue predominando una situación caracterizada por una dinámica poco activa, en la que aún pesa el importante stock resultante del ciclo expansivo anterior, tanto en el interior como, incluso, en la Costa.

En este escenario, en el que sólo la capital parece presentar algo más de dinamismo, el desarrollo de nuevo suelo sigue siendo prácticamente nulo. Tan sólo, algo de actividad, en desarrollos en el entorno de la ciudad, paralizados durante años y que parece que, ahora, pueden llegar a retomarse.

Así mismo, se están produciendo también paralización de actuaciones en curso, en las que, con mayor prevención tras los episodios meteorológicos sufridos en los últimos años, se cataloga cierto grado de inundabilidad, en un mercado muy expectante respecto a la evolución de las medidas de recuperación del Mar Menor.

Andalucía

Málaga se posiciona como tercer foco de inversión tras Madrid y Barcelona

Los patrones existentes en otras comunidades se repiten también en Andalucía. Destaca el dinamismo inmobiliario que mantiene la provincia de Málaga, que se empieza a posicionar como el tercer foco de inversión inmobiliaria por detrás de Madrid y Barcelona. Uno de los principales motivos se encuentra en que la mayor parte de la actividad de la provincia se concentra tanto en la obra nueva como en la vivienda usada. Además, el crecimiento del número de promociones en construcción está propiciando el desarrollo de la rehabilitación de edificios por la provincia.

Esta situación está siendo acompañada por un significativo aumento de los precios, sobre todo entorno a la vivienda usada, que preocupan ante la falta de acceso por un sector importante de la población local. En el caso del entorno de la Costa del Sol, la actividad se ha ido expandiendo por los municipios limítrofes.

Este escenario enmarca la escasez de suelo en la que se encuentra la provincia pese a las operaciones de rehabilitación y otros desarrollos que se encuentran en ejecución, aunque, la demanda se mantiene elevada. Además, el suelo urbanizable se encuentra en diferentes fases de tramitación y desarrollo, principalmente localizados en la zona Este de la ciudad (Wittemberg, La Platera) y al oeste (Distrito Zeta), en los que se concentra una alta demanda por esta oferta de suelos. De entre todos los comentados, destaca el distrito Zeta, en el que se prevé un potencial edificatorio de unas 3.500 viviendas, un tercio de ellas sujetas a la protección pública. El interés por la ciudad está presente en todos los ámbitos, alcanzando una fuerte actividad por la inversión hotelera, así como por el sector logístico y el retail, con la proyección de un gran centro comercial y de ocio cercano al Palacio de Congresos. Por último, a nivel urbanístico, es reseñable la suspensión de el Plan General de Torremolinos de 2020.

La escasa oferta de vivienda nueva en Sevilla queda condicionada por la falta de suelo desarrollado. Sin embargo, la oferta de vivienda de segunda mano se mantiene elevada mientras que en los barrios periféricos la demanda es más baja. Además, la ciudad alberga dos zonas de nuevo crecimiento al sur, concretamente en El Pítamo y Palmas Altas (Isla Natura).

En el caso de Cádiz, la capital mantiene una dinámica estable ante las dificultades de expansión que presenta el municipio, siendo mayoritarias las actuaciones de rehabilitación del parque de viviendas ya existente. Esta situación contrasta con la presentada en la ciudad de Jerez, en la que la oferta de suelo está incentivando la vivienda nueva frente a la usada, puesto que esta última no puedo competir con la similitud de precios entre ambos productos. Cabe destacar, el dinamismo que presenta La Línea de la Concepción frente a la actividad registrada en la costa y el Campo de Gibraltar.

La actividad en Huelva sigue siendo bastante heterogénea. En el caso de la capital, el mercado inmobiliario comienza a reactivarse entorno a la primera residencia, con un progresivo crecimiento de la demanda. Pese a que la oferta actual de primera mano escasea, en la ciudad están comenzando a promoverse obras de nueva planta que, en la mayoría de los casos, se tratan de promociones vendidas sobre planos que se encuentran en una fase inicial.

En Granada, la actividad se sustenta entorno a la obra nueva y la vivienda usada. La mayor parte de la actividad edificatoria se concentra en la zona noroeste de la ciudad y en municipios limítrofes, como Marecena o Albolote. Respecto al resto de usos, las grandes superficies comerciales han repercutido en el comercio de la ciudad, posibilitando el acceso tanto para grandes como pequeñas firmas. En lo que respecta a la costa, la mayor parte de la actividad se distribuye en el entorno de Motril, con varias promociones de obra nueva y plurifamiliares.

La menor ratio de actividad se presenta en las provincias de Córdoba, Jaén y Almería, con la mayor parte de las actividades restringidas a sus capitales. De las tres, Córdoba destaca por presentar el mayor volumen de actividad propiciado por un importante número de viviendas en ejecución y venta. Este escenario supone a su vez que no se desarrollen nuevas actuaciones consecuencia del agotamiento de stock existente de suelo finalista.

ST Sociedad de Tasación es una empresa independiente experta en valoraciones de todo tipo de bienes, especialmente activos inmobiliarios. Creada en el año 1982 es la primera sociedad de tasación nacida en España, ha realizado más de tres millones de tasaciones con un valor tasado superior a los dos billones de euros. Es líder en la generación de información y estadísticas inmobiliarias, creando en el año 1985 el primer índice de precios de vivienda publicado en España. Las empresas del Grupo Sociedad de Tasación ofrecen gran variedad de servicios en el ámbito inmobiliario: tasaciones para mercado hipotecario (ECO), valoraciones RICS, AVM, valoraciones por modelos estadísticos, Informes de Sostenibilidad, Asesoramiento en Valor de Carteras, Certificaciones Energéticas, Consultoría Urbanística, Project Monitoring y desarrollos informáticos aplicados al sector inmobiliario. El Grupo tiene presencia en todo el territorio nacional a través de sus 23 delegaciones, más de 330 empleados y más de 900 profesionales independientes (arquitectos e ingenieros)