Se observa una tendencia hacia la vivienda unifamiliar con más espacios abiertos, tanto comunitarios como privados, como jardines o terrazas. También, una mayor demanda de inmuebles sostenibles

Madrid y Cataluña acaparan la mayor actividad inmobiliaria, mientras Baleares, otro de los mercados principales, acusa el impacto de la Covid-19

La vivienda de lujo apenas sufre las consecuencias de la pandemia, mientras la logística es el segmento que registra más actividad a nivel nacional

Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del “Mapa del Tiempo Urbanístico”, un estudio que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España atendiendo a su heterogeneidad. Esta nueva edición actualiza los datos que se publicaron en noviembre de 2020 y es el primero que se publica tras cumplir un año del inicio de la pandemia de la Covid-19.

Como en anteriores ocasiones, el mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva. Además, incluye información relativa a los costes de construcción promedio que se han identificado en cada zona. De esta forma, se puede establecer una relación entre las tres variables —suelo, vivienda nueva y costes de construcción— y ponerlas en perspectiva.

La estimación de costes se realiza para un supuesto “tipo” de obra nueva de vivienda plurifamiliar en altura, uso residencial sobre rasante y calidades acordes a las habitualmente apreciadas en la zona para esta tipología. Además, se aporta información sobre las principales incidencias urbanísticas que puedan afectar al mercado de suelo. Estas alertas se restringen en la infografía a capitales de provincia o a ciudades/municipios que presenten impacto significativo en la dinámica general o zonal, ya sea por su interés turístico o cualquier otro que pueda condicionar la misma.

El mercado se recupera pero está a la espera de la evolución de la pandemia

Desde Sociedad de Tasación, en su labor de análisis del mercado inmobiliario, ha constatado cómo el mercado ha evolucionado durante el último año de acuerdo con el ciclo inmobiliario que le correspondía, sin que la pandemia haya tenido un gran impacto, por ahora, en el precio de la vivienda. De hecho, en el último Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario ya se detectó un repunte de la confianza en el sector inmobiliario-residencial, tras nueve meses de tendencia a la baja.

Aunque la actividad se está recuperando, el Mapa del “Tiempo Urbanístico” que ha elaborado Sociedad de Tasación revela cómo el mercado del suelo residencial se mantiene expectante y prudente, a la espera de cómo evoluciona la Covid-19, evitando por ahora promover nuevos desarrollos de suelo.

A nivel nacional, las pocas actuaciones promotoras que se están llevando a cabo tienen lugar en las grandes ciudades y en sus áreas metropolitanas. Esto último responde, también, a la tendencia que ha generado el teletrabajo que podría favorecer que muchos profesionales opten por salir del centro de las ciudades y decidan fijar su residencia en el área metropolitana de los grandes núcleos de población o incluso en provincias limítrofes.

Destaca, además, una predominante tendencia hacia la vivienda unifamiliar con más espacios abiertos, tanto comunitarios como privados, como jardines o terrazas. Este hecho, junto a una mayor búsqueda por inmuebles sostenibles, podrían ser las dos tendencias que más se observan ahora en el sector.

En relación a los costes de construcción, uno de los factores que más está marcando la evolución de las promociones y el precio de las viviendas son las innovaciones en términos de eficiencia energética y sostenibilidad que introduce el nuevo Código Técnico de la Edificación (CTE). Esto, en ocasiones, se traduce en un ligero incremento de los costes de construcción.

Madrid y Cataluña lideran la actividad

De nuevo, Madrid y Cataluña se sitúan como las comunidades autónomas con mayor actividad inmobiliaria. La región de Cataluña mantiene una gran heterogeneidad, con acusada diferencia entre la ciudad de Barcelona y las zonas de costa y el interior de las provincias de Gerona y Lérida. Por su parte, la Comunidad de Madrid ha mantenido el giro de la demanda experimentados meses atrás hacia la vivienda unifamiliar, la autopromoción, las ubicaciones fuera de los cascos urbanos consolidados y, en general, la tendencia a la vivienda con presencia de mayores espacios abiertos, zonas ajardinadas, terrazas… Además, se aprecia un creciente interés en la mejora de las calidades, la eficiencia energética y la sostenibilidad de los inmuebles.

Más allá de Madrid y Cataluña, cabe destacar el caso de Baleares en donde aún se pueden observar los efectos de la situación derivada de la pandemia. Tradicionalmente, esta autonomía era una de las que ejercían, junto a Madrid y Barcelona, como motor inmobiliario en España. Sin embargo, su dinámica de crecimiento se ha visto frenada por el coronavirus. Aunque la vivienda de lujo sigue aguantando razonablemente bien y con poco impacto, el resto de mercado residencial se ha visto mucho más afectado por la pandemia y la paralización del sector turístico.

Sociedad de Tasación analiza la situación en Cataluña, la Comunidad Valenciana, Murcia y Andalucía, sintetizando la evolución por zona:

Cataluña

La región de Cataluña mantiene una gran heterogeneidad, con acusada diferencia entre la ciudad de Barcelona y las zonas de costa y el interior de las provincias de Gerona y Lérida. La actividad continúa concentrada en el ámbito de actuación de Barcelona y su zona de influencia, así como en las principales ubicaciones de costa y, en menor medida, en su zona pirenaica que se ha visto relativamente relanzada por el cambio de tendencia del turismo —sobre todo el nacional— hacia las zonas rurales y turismo de interior. Por el contrario, en el resto de la Comunidad se observa menos dinamismo y un mercado mucho más estancado.

El sector logístico y el residencial son los que mayor actividad muestran en la región. A nivel residencial, aparte de la situación de Barcelona ciudad y su área metropolitana, la principal actividad se concentra en las zonas de costa y las ciudades más importantes.

En Gerona, la actividad mantiene su tónica, con avance de las promociones en curso y nuevas actuaciones concentradas, principalmente, en el acceso sur de la ciudad (antigua carretera de Barcelona). No obstante, y pese a no presentar un importante stock de suelo vacante, los solares disponibles están siendo suficientes para absorber las actuaciones previstas, sin que esto esté generando, por ahora, el interés en nuevos desarrollos de suelo, aun cuando el número de estos solares vacantes tiende a la baja.

Por su parte, la alta actividad de la costa y área metropolitana de Barcelona viene motivada tanto por la demanda que sale de Barcelona ante los altos precios de venta y alquiler, como por la demanda con capacidad adquisitiva media-alta que sale de la ciudad buscando vivienda unifamiliar con jardín, terrazas y espacios exteriores privativos o comunitarios. Destacan por su actividad Badalona, Mataró y, en general, el área metropolitana de Barcelona (San Just Desvern, Sant Cugat…)

En general, todas estas actuaciones están reduciendo el stock de suelo aún existente, y, por ahora, no están requiriendo del desarrollo de nuevo suelo para su materialización.

En cuanto a la zona sur (Tarragona, Baix Llobregat, L’Anoia, Panedès…), se mantiene el nivel de actividad, con mayor demanda en las zonas más cercanas al área metropolitana de Barcelona. A nivel de suelo, esta actividad aplica a suelos ya desarrollados y vacantes, mientras que, a nivel de nuevos desarrollos, destaca el plan del Ayuntamiento de Gavá para promover hasta 2.300 viviendas de aquí a 2026, con un 40% destinado a regímenes de protección oficial en venta o alquiler.

En la zona pirenaica, se mantiene una cierta demanda, con un stock de suelo que tiende a agotarse, lo que, en ausencia de nuevos desarrollos, puede traducirse en un posible incremento del valor de suelo a medio plazo.

El otro extremo de la heterogeneidad detectada para el conjunto de la comunidad catalana lo presenta Lérida, con un mercado bastante paralizado, tanto en la capital como en la zona interior, con importantes bolsas aún de suelo finalista, estancamiento de precios y ausencia de previsión de desarrollo de nuevo suelo.

Aparte del uso residencial, destaca la actividad logística, donde la baja tasa de disponibilidad y ausencia de suelo está empezando a convertirse en un problema para el desarrollo de este sector. La demanda es especialmente fuerte en el área metropolitana de Barcelona, lo que está llevando, allí donde no hay suelo disponible, a reacondicionar edificaciones e instalaciones ya existentes y destinadas a diversos usos industriales para su explotación futura como espacio logístico. El nivel de pre-contratación (antes de la disponibilidad del espacio o durante el proceso de construcción en caso de tratarse de nueva planta) es muy alto y donde no es posible implantarse, por ausencia de suelo disponible o de inmuebles susceptibles de un cambio de uso/aprovechamiento, se está llegando incluso a deshacer posiciones para buscar otras ubicaciones para su implantación.

A nivel urbanístico, se aprueba el Plan General de Blanes y el Plan Director Urbanístico (PDU) de la Costa Brava, lo que debería aportar mayor estabilidad en este sentido.

Barcelona Ciudad:

Barcelona ciudad se sigue erigiendo con uno de los principales focos de actividad, tanto a nivel de la comunidad autónoma como a nivel nacional.

La mayor parte de la actividad edificatoria de la ciudad corresponde a proyectos que obtuvieron licencia antes de la entrada en aplicación de la normativa que reserva un 30% del volumen promovido a vivienda de protección oficial. Parece que este cambio normativo está motivando un freno a nuevas actuaciones, lo que, a nivel de mercado de suelo, se traduce en menor actividad, ausencia de nuevos desarrollos y estancamiento de precios en unos suelos que, con la nueva norma, se consideran menos rentables. Los grandes promotores están terminando los proyectos ya iniciados y dirigiendo los nuevos a ubicaciones próximas en la corona del área metropolitana de la capital, como Sant Just Desvern, Sant Cugat o Badalona, menos restrictivos en este sentido.

En el distrito 22@ de Barcelona, la situación es completamente distinta. Este barrio se encuentra en pleno proceso de transformación y, a pesar de las distintas dificultades en la tramitación de la modificación de su MPGM (Modificació del Pla General Metropolità), el proyecto prevé un impulso residencial a una zona que, hasta ahora,  era eminentemente industrial y terciaria.

Todo lo anterior está motivando una reducción de la brecha de precios entre la obra nueva y la de segunda mano, así como un impulso de la actividad rehabilitadora y de renovación, lo que tampoco fomenta el desarrollo de nuevas actuaciones a nivel de suelo.

Por su parte, el fenómeno build-to-rent mantiene su expansión y consolidación, constituyéndose como una iniciativa consistente y en auge dentro de la actividad promotora de la ciudad.

Al igual que sucede en otras zonas, los usos no residenciales (comercial, hotelero, oficinas, etc.) concentran las mayores incertidumbres en el momento actual, redundándose así en una ausencia de desarrollo de suelo para estos usos.

En cuanto a los costes de construcción, estos se mantienen altos, en una horquilla entre los 1.100 – 1.400 €/m² en buenas ubicaciones y con productos de alta calidad y eficiencia energética.

Comunidad Valenciana

La Comunidad Valenciana mantiene una situación sin grandes cambios. La actividad se sigue caracterizando, principalmente, por actuaciones de reposición, rehabilitación y reforma, con poca obra nueva y menos desarrollo de suelo. Las actuaciones en curso son, en su mayoría, proyectos iniciados antes de la pandemia y que ahora se están finalizando, pero arrancadas sobre suelo finalista, en su momento vacante y sin generar desarrollo de nuevo suelo edificable.

Una de las actuaciones planteadas más significativas es la promovida por la propia Generalitat Valenciana, que ha anunciado la construcción de 2.457 vivienda públicas en régimen de alquiler asequible, bajo criterios de arquitectura bioclimática y sostenible, para entregar antes de finalizar 2026. La actuación se sustentará tanto en la actividad promotora de la propia Generalitat como en la cesión (concesión administrativa) de terrenos públicos a promotoras y cooperativas de viviendas.

En Valencia capital y su área metropolitana, la mayor concentración de promociones de obra nueva se concentra en la zona del nuevo PAI de Malilla y en el sector de Quatre Carreres, en donde prevalecen las promociones de viviendas con torres de gran altura y espacios comunes abiertos a disposición de las mismas. Otra zona de gran desarrollo urbanístico se centra en el PP Fuente San Luis, entre la nueva Fe y la V-30, donde se proyectan zonas comerciales y residenciales, así como en Patraix y en la zona del Nuevo Benicalap. 

La concentración de la actuación edificatoria de obra nueva sobre suelo ya desarrollado —no sobre nuevo suelo consecuencia de nuevos desarrollos— está empezando a agotar el suelo disponible existente. Con todo esto, el suelo disponible empieza a escasear y Valencia encuentra dificultades para su expansión dada la ausencia de suelo en su término municipal, muy delimitado por términos de municipios colindantes y la parte libre que presenta protección, la de La Huerta.

Por su parte, los costes de construcción continúan con su ligero incremento al alza, debido a una mejora generalizada de la calidad de las viviendas ofertadas y la mayor exigencia del nuevo CTE, sobre todo en lo relativo a eficiencia energética.

Pese a ello, no se aprecian subidas en el valor del suelo, ni siquiera derivadas del incremento de los CC del último año.

Al Sur de Valencia se mantiene el stock de suelo existente, sobre todo en Xátiva, si bien, se comienza a apreciar un interés creciente de la demanda en la vivienda unifamiliar de autopromoción.

En Castellón, la tramitación del nuevo PGOU sigue su curso. Además, empieza a asentarse la sostenibilidad y eficiencia energética de las nuevas actuaciones edificatorias como reclamo a una demanda que cada vez valora más estas características.

Es significativo cómo Benicassim, zona habitual de segunda residencia y muy próximo a Castellón, se está erigiendo como un enclave de primera residencia absorbiendo buena parte de la demanda, hasta el momento, dirigida a Castellón y que ahora busca una vivienda unifamilar, en costa, con mejores prestaciones y un precio más asequible. Esto está suscitando cierta actividad en el mercado de solares de autopromoción y en la promoción de viviendas unifamiliares adosadas.

Alicante mantiene su situación de estabilidad, con ritmos de venta y niveles de precios sin grandes cambios en los últimos meses, que se traduce en una ausencia de nuevos desarrollos a nivel de suelo. Además, se sigue comercializando sobre los proyectos ya iniciados. Igualmente, en Benidorm se aprecia cierta ralentización de los ritmos de venta y estabilización de los precios, tanto en primera como en segunda residencia. Sin embargo, encontramos valores al alza en el ámbito del alquiler, aplicable a ambas ubicaciones, pero esto aplica a parque consolidado, por lo que tampoco genera nuevos desarrollos de suelo.

En una situación distinta se encuentra lo relativo a la actividad en los municipios de Elche y Orihuela. En ambas zonas, se consolida un incremento de actividad que ya se venía apreciando meses atrás. Existe una importante actuación relacionada con la renovación de vivienda, asociada a propietarios que buscan mejorar las condiciones de su casa; pasar de una vivienda en casco consolidado y sin espacios abiertos a una vivienda en zonas de nueva expansión con programas más amplios, espacios abiertos, terrazas, zonas comunes ajardinadas y piscina.

Aunque esto no se esté traduciendo en grandes desarrollos de suelo, sí se aprecia un mayor interés de los promotores y las cooperativas por solares en zonas de expansión frente a solares entre medianeras en zonas de casco consolidado, sin posibilidad para este tipo de ordenación. Destaca también alguna actuación para desarrollo de suelo comercial y la ampliación del Parque Empresarial (Torrellano).

Murcia

La actividad en la Región de Murcia se aprecia contenida, con unos precios con ligera tendencia al alza y una demanda con una clara orientación a pisos más amplios con espacios abiertos y a viviendas unifamiliares.

El mercado sigue teniendo un importante stock de vivienda terminada, lo que limita la opción de nuevos desarrollos, al tiempo que lastra la actividad. Asimismo, tampoco hay notables variaciones en lo relativo a la situación urbanística ni en los costes de construcción, donde los valores se mantienen estables.

Los únicos cambios significativos se aprecian en el mercado de alquiler, donde se detecta un incremento de la demanda, sobre todo en el alquiler estacional, que, ante la oferta relativamente escasa, está haciendo subir los precios. Sin embargo, esto tampoco está generando desarrollo de nuevos ámbitos de suelo.

Por último, en un mercado donde las soluciones de eficiencia energética o la sostenibilidad no parecen diferenciadores frente a la demanda, la entrada del nuevo CTE no ha supuesto grandes modificaciones. Con una demanda no dispuesta a pagar por ello, la innovación en las nuevas promociones en curso se suele ajustar a la exigencia mínima del Código Técnico (CTE), ya que esta innovación no es un argumento de venta que se pueda trasladar al valor final del producto ordenado. Todo ello tampoco está impactando en los valores del suelo finalista.

Andalucía

En Andalucía, la tendencia de la demanda a dirigir su interés hacia zonas periféricas de las grandes ciudades, buscando una vivienda de mayor calidad, más espacio exterior y mejor distribución y dotación de zonas comunes, ha venido a reforzar una evolución que ya se apreciaba en algunos municipios como Sevilla.

En zonas como Cádiz o Huelva, el impacto sobre la vivienda de primera o segunda residencia no ha sido especialmente relevante, dado que su evolución se ha sostenido por un aumento de la demanda —principalmente nacional— de segunda residencia, de vivienda unifamiliar o pisos con terrazas y vistas amplias y despejadas. Los sectores turístico, comercial y hotelero han sido claramente los más damnificados durante este periodo. Por su parte, el residencial se mantiene estable, con una clara orientación hacia la vivienda unifamiliar, en detrimento de la plurifamiliar.

En este sentido, varias promociones de Huelva que ofertan este tipo de producto han vendido la mayor parte de sus unidades sobre plano y previo al inicio de las obras. Este escenario ha impactado incluso en los pueblos de la Sierra, una zona donde, hasta el momento, se había caracterizado por un profundo estancamiento de la actividad.

En Cádiz, los principales focos de actividad los detectamos en Jerez de la Frontera y la propia capital, Cádiz, en la que el suelo sigue presentando valores altos dada su escasez.

Las zonas prime de la Costa del Sol siguen sin verse especialmente afectadas en lo que al mercado residencial se refiere. Al igual que en otros territorios, el producto del segmento lujo y dirigido a rentas de alto nivel adquisitivo ha aguantado mejor. En el resto de la Costa, las zonas con más marcado carácter turístico han sufrido un mayor impacto consecuencia de la pandemia.

Se observa también un buen ritmo de actividad en Málaga con indicios de recuperación tras el impacto de la pandemia. Además, en ella destaca la ejecución de varios proyectos de torre de gran altura, para uso principalmente residencial, aunque también terciario u hotelero, pero, en todo caso, sobre suelo finalista.

Lo más significativo de la provincia de Córdoba ha sido el desembarco en este semestre de varios proyectos de “build-to-rent”, dirigidos por operadores de primer orden en el panorama nacional.

Por su parte, Jaén registra poca actividad, caracterizada, principalmente, por un incremento del interés en la vivienda unifamiliar de autopromoción.

Granada destaca por el reciente desarrollo de diversas promociones en sectores urbanizados en las afueras de la ciudad. En el área metropolitana, se trabaja en promociones de vivienda unifamiliar de pocas unidades, pero con mayor superficie que la que se venía ofertando hasta ahora.

Por último, en Almería, al igual que en la mayoría de las zonas, la demanda se encuentra dirigida hacia a la vivienda unifamiliar o la plurifamiliar de mayor calidad y espacios abiertos. Además, en un mercado poco receptivo a incrementar el precio de venta por una mejora de la eficiencia energética o la sostenibilidad, los unitarios de venta y costes de construcción no se han visto afectados ya que el nuevo CTE no se observa como un argumento de mejora de la venta.

Cabe mencionar que las tendencias actuales como el teletrabajo están propiciando que viviendas, hasta ahora, de segunda residencia en costa se consoliden como primera. Asimismo, el mercado está consiguiendo reducir su stock, mejorando la situación de exceso de oferta que se venía apreciando hasta el momento.