Los compradores de vivienda buscan ahora hogares con unos requisitos muy concretos, lo que ha llevado a muchos particulares a comprar un terreno y edificar una vivienda totalmente personalizada

Optar por esta vía es un proceso complicado, por ello, se recomienda recurrir a asesoramiento profesional, llevar a cabo una minuciosa planificación o asegurarse de obtener la mejor financiación

Las circunstancias derivadas de la crisis sanitaria han provocado que, junto a los particulares que buscan un inmueble, las nuevas promociones de vivienda también se quieran adaptar a las necesidades habitacionales actuales, dando ahora mayor importancia a características que antes tenían un interés secundario: más terrazas y zonas exteriores, buena orientación, mayor sensación de amplitud en las zonas centrales del inmueble, ubicaciones tranquilas alejadas de las grandes urbes y con buenas comunicaciones, etc.

Consciente de esta creciente necesidad, Solvia ha lanzado en la Región de Murcia una campaña compuesta por 40 suelos finalistas a precios ajustados, la gran mayoría para construcción residencial. A través de esta promoción, la firma de servicios inmobiliarios pone a disposición de particulares, grandes inversores y promotores suelos y solares listos para construir.

La superficie de estos activos inmobiliarios va desde los 100 m2 - 300 m2, más adecuados para demandantes particulares, hasta los 2.000 m2- 20.000 m2, para promotoras o grandes inversores.

A nivel nacional, la campaña aglutina 1.300 activos de este tipo distribuidos por todo el territorio español, especialmente en la Comunidad Valenciana (362), Castilla y León (267), Cataluña (155), Castilla-La Mancha (140 suelos), Andalucía (74), Islas Baleares (62), Comunidad de Madrid (47), Galicia (40), Región de Murcia (39) y Aragón (36).

Por provincias, el mayor número de inmuebles se correspondería con Valencia (167), Castellón (148), Valladolid (96), Guadalajara (76), Burgos (60), León (57), Alicante (47) y Tarragona (44).

Adquirir un terreno para una vivienda particular: cinco claves a tener en cuenta

Disponer de una casa con espacio al aire libre, más metros útiles o, incluso, con piscina, se ha convertido en una prioridad tras la situación de aislamiento vivida durante la pandemia. Ahora, los compradores buscan hogares con unos requisitos muy concretos, lo que les hace plantearse la posibilidad de comprar un terreno y edificar una vivienda totalmente personalizada.

Además, durante el segundo trimestre de 2020, el precio medio del suelo urbano en España ha experimentado un ajuste interanual de un -15,1%, situándose ahora en 139,6€/m², por lo que el momento actual es el propicio para hallar una propiedad de este tipo a un precio más moderado.

Aunque es una alternativa interesante, encontrar la parcela adecuada y adquirirla con la finalidad de construir la casa ideal no es un proceso rápido ni exento de complicaciones. Por ello, los expertos de Solvia explican las claves para realizar con éxito un proyecto como este:

1.  Selección del terreno: el primer paso es llevar a cabo una búsqueda que permita diferenciar entre suelo rústico y suelo urbano o urbanizable. Esto es primordial, porque el suelo rústico no suele reunir las infraestructuras necesarias (suministros de electricidad, agua, saneamientos…) y no es edificable. Por su parte, el suelo urbano ya dispone de esas dotaciones básicas, y el urbanizable aparece dentro del plan de ordenación urbanística como aprobado para construir, aunque precisa del desarrollo previo de un Plan Parcial y de un proyecto de reparcelación para poder construir. En el caso de la cartera de Solvia, este primer paso quedaría resuelto, ya que todos los activos que ofrece en la mencionada campaña son suelos finalistas, listos para edificar.

Otros parámetros en los que hay que fijarse es en el porcentaje de ocupación (parte de la parcela que se permite ocupar por la edificación) y la edificabilidad (máximos m2 que podrá tener la vivienda a construir sobre el rasante).

2.  Asesoramiento: se recomienda que un arquitecto examine la parcela in situ y valore si tiene posibilidades: si cuenta con buenos accesos, orientación y pendiente del terreno, si tiene la dimensión y el subsuelo adecuados para edificar, etc. Si atendemos a los suelos ofertados por la firma de servicios inmobiliarios, estas características estarían garantizadas y los futuros compradores solo necesitarían el asesoramiento de un experto en edificación para realizar una estimación previa sobre los costes de edificación, lo que ayudará a establecer los primeros contactos con las entidades bancarias para plantear una hipoteca, y, por supuesto, para realizar el proyecto de la nueva vivienda.

También es recomendable contar con el consejo legal de un abogado, que dará asesoramiento en todas las fases del proceso e indicará las diligencias que deben formalizarse en cada momento.

3.  Gestiones previas: una visita al Registro de la Propiedad permitirá solicitar una nota simple y saber si el terreno tiene alguna carga o deuda previa. El siguiente paso será contactar con el Catastro para que facilite una certificación catastral descriptiva y gráfica, así será posible comprobar que los datos de ambos registros coinciden. Por último, es necesario dirigirse al ayuntamiento correspondiente para consultar la normativa urbanística vigente. Esta consulta es fundamental ya que, dependiendo de la legislación, el diseño de la futura casa podría sufrir considerables variaciones (altura, número de plantas…).

4.  Financiación: es importante saber que, en general, los bancos no conceden hipotecas para la compra de terrenos. Si se precisa de financiación, lo más idóneo es solicitar un préstamo o rehipotecar la vivienda actual. Sin embargo, sí que es posible solicitar una hipoteca de autopromoción que, como su propio nombre indica, servirá para financiar la construcción de la vivienda. Este tipo de hipotecas normalmente se dividen en tres tramos: fase inicial (tras la aprobación, para que la obra pueda comenzar), fase de certificaciones (a medida que la construcción sigue adelante) y fase de fin de obra (una vez finalizado el inmueble). En general, estas operaciones cubren el 80% del presupuesto si es primera vivienda y su plazo no suele superar los 30 años de amortización como máximo.

Es importante tener presente que para que el banco conceda este tipo de préstamo, es necesario presentar previamente el certificado de propiedad del terreno, la licencia de construcción, el proyecto, el presupuesto de ejecución y el certificado de eficiencia energética, además de los requisitos de solvencia.

5.  Planificación: el tiempo necesario para concluir un proyecto de autopromoción suele ser de unos dos años. Para evitar que se prolongue y que los costes se disparen, es esencial concebir una minuciosa planificación del presupuesto y los tiempos, así como una estudiada coordinación de los profesionales (arquitecto, equipo de construcción…) implicados en cada una de las etapas.